COVID-19 : paiement des loyers et congés

L'état d'urgence sanitaire déclaré, l'économie est à l'arrêt. Pour autant, les contrats continuent à courir et certains actes réalisés avant l'état d'urgence sanitaire et le confinement ont toujours vigueur. 

Les loyers des particuliers ne sont pas suspendus

Si des mesures, notamment de reports, ont été annoncées pour les entreprises et notamment les très petites entreprises : les loyers des particuliers doivent continuer à être payés conformément aux stipulations du contrat.

Dès lors, tout locataire qui ne payerait pas son loyer pourrait se voir poursuivi par son bailleur. Ce-dernier, pourra solliciter un Huissier de justice afin qu'il signifie un commandement de payer visant la clause résolutoire. Si l'acquisition de la clause résolutoire sera retardée par la période juridiquement protégée par l'état sanitaire d'urgence, à son expiration, la résiliation du bail pourra être judiciairement sollicitée.

Voir notre article sur l'expulsion pour impayés de loyers.

En cas de difficulté de paiement exceptionnelles et liées à l'épidémie de COVID-19 (exemple : locataire en chômage partiel qui de fait n'a plus les mêmes revenus), le locataire a tout intérêt à prendre contact avec son bailleur pour l'avertir et lui expliquer la situation. Les parties pourront alors convenir d'un échelonnement de la fraction impayée durant l'état d'urgence sanitaire.

 

Le sort des congés donnés avant l'état d'urgence sanitaire

Les congés relèvent d'un mode contractuel de résiliation du contrat de bail. Qu'il émane du locataire ou du bailleur, chaque partie doit respecter un préavis ( en général 3 mois pour le locataire, 6 mois pour le bailleur).

- Voir notre article sur le congé par le locataire

- Voir notre article sur le congé pour reprise du bailleur

Aussi, nombreux congés voient leur préavis et la résiliation du contrat survenir durant l'état d'urgence sanitaire et le confinement. 

A ce stade, les congés ne sont pas affectés par les mesures de prorogation des délais (voir notre article). Dès lors, le congé donné pour le 30 avril obligera le locataire à quitter le logement confinement terminé ou non.

A lire également : La fiche de la Direction des affaires civiles et du Sceau du Ministère de la justice

 

Le locataire peut-il déménager durant le confinement ? 

 

Seuls les déménagements ne pouvant être reportés sont autorisés.

Les états des lieux de sortie peuvent être réalisés sans le respect des gestes barrières. Un Huissier de justice peut également être mandaté pour réaliser l'état des lieux à frais partagés entre les parties. 

 

Si le déménagement n'est pas possible ?

 

A l'expiration du préavis, le locataire à qui l'on a donné congé ou qui a donné congé se retrouve occupant sans droit ni titre.

Les loyers postérieurs à la réalisation du bail continueront à être dus par le locataire : on parle d'indémnité d'occupation.

Si la situation liée à l'état d'urgence sanitaire, contraint le locataire à rester dans le logement, il est préférable pour chaque partie qu'un contrat d'occupation précaire soit signé. Ce contrat permettra au locataire, en accord avec le propriétaire, de légalement continuer à jouir du logement, le temps que l'état d'urgence sanitaire soit levé. Ce contrat "précaire" déroge aux règles normales des baux d'habitation; elles sont moins protectrices pour le locataire que les règles ordinaires. Mais ce contrat d'occupation précaire sécurise les parties et n'en met aucune en faute. 

Vous pouvez nous contacter afin que nous rédigions pour vous un contrat d'occupation précaire d'habitation.

Bailleur : en cas d'impayés, une saisie conservatoire de créance peut être réalisée sans même qu'il soit nécessaire de disposer d'une décision de justice (Voir notre article).

Plus généralement, si le locataire reste dans les lieux malgré le congé qu'il vous a donné ou que vous lui avez donné : voir notre article

 

Marien MALET - Huissier de Justice à Châteauroux est compétent pour intervenir sur tout le territoire de la Cour d'appel de BOURGES (départements de l'INDRE - CHER - NIEVRE).

 

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