Expulsion d'un garage et loyers impayés

Comme toute location, il arrive parfois que le propriétaire d’un garage mis en location soit victime d’impayés. Si en apparence la procédure est moins complexe que s’agissant d’un local dédié à l’habitation (voir notre article), le contrat de bail de location de garage est protéiforme de sorte que chaque situation doit être étudiée.

Il est ici l’occasion de rappeler, que tout propriétaire a intérêt à consulter un Huissier de justice qui saura lui apporter une réponse précisément adaptée à son cas. De nombreux articles accessibles sur internet "d'investisseurs immobiliers" traitant de l’expulsion d’un garage et des impayés de loyers de garage contiennent un certain nombre d’imprécisions ou d’erreurs.

Nous n’envisagerons ici que la location d’un garage qui n’est pas liée à la location d’un logement d’habitation. On parle parfois en pareil cas de "location autonome" ou de location de box.

 

Loyer garage impayé : Expulser, reprendre, recouvrer

 

Dans un premier temps, il faut analyser le contrat de bail. S’agit-il d’un contrat de location de garage formalisé par écrit et reprenant un modèle de contrat de location de garage un tant soit peu élaboré ?

En effet, le bail de location de garage peut contenir des clauses relatives à la résiliation du bail. C’est ainsi que le contrat de location de garage peut prévoir une clause résolutoire selon laquelle le contrat de bail sera automatiquement résilié un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En la matière, le délai est purement contractuel.

Si le bail de location de garage peut indiquer qu’il est possible de donner congé pour quelconque motif dans le délai d’un mois, nous vous déconseillons d’utiliser cette voie. Voir notre article sur ce point.

 

Attention : Dire qu’un bail est « automatiquement résilié » ne veut pas dire que vous avez la possibilité de reprendre vous-même le bien à l’expiration du délai. Cela veut simplement dire que contractuellement vous avez un motif de résiliation, motif que vous devrez faire valider par la justice par l’intermédiaire d’un Huissier de justice afin que celui-ci puisse officiellement et légalement reprendre le garage.

 

Le contrat de location de garage peut également être très succinct et ne contenir aucune modalité de résiliation.

 

La loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicable, il faut alors se référer au droit commun prévu par le Code civil et les articles 1708 et suivants.

Article 1728 :   

Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

 

       Article 1730 :   

S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

 

Article 1736 :        

Si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux.

Article 1737 :

Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.

Article 1738 :

 Si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit.

Article 1739 :

Lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.

 

 

Expulsion d’un garage : quelle juridiction compétente ?

 

Contrairement à la matière des baux d’habitations, la juridiction compétente pour expulser le locataire d’un garage n’est pas le Juge des contentieux de la protection.

Il va s’agir de la compétence de droit commun du Tribunal judiciaire. Plus encore, son président pourra être saisi en matière de référé.

Mais des usages locaux peuvent avoir attribué la matière à une chambre de proximité du Tribunal judiciaire.

L’Huissier de justice que vous consulterez saura vers quelle juridiction se tourner et vous pouvez vous renseigner directement auprès du greffe du tribunal situé dans le ressort du bien.

 

Loyers impayés et garage :

 

La procédure est ici classique puisque la demande de condamnation au paiement pour des loyers impayés et indemnités d’occupation pourra être directement formulée lors de l’assignation en résiliation de bail rédigée par l'Huissier de justice.

 

Dans le cas où, le locataire aurait quitté de lui-même le garage en vous rendant les clefs mais avec une « ardoise », une simple requête en injonction de payer vous permettra d’obtenir une condamnation au paiement. L'Huissier de justice peut la déposer pour votre compte.

 

Expulsion d’un garage : sort des meubles et objets

 

Si des biens restent stockés dans le garage, plusieurs cas de figure peuvent se présenter :

• Le locataire du garage ne paye pas les loyers et laissent ses biens sur place
• Le locataire du garage ne paye pas les loyers et semble avoir abandonné le garage

Dans tous les cas, il est fortement déconseillé de procéder de votre chef à la mise à la poubelle des biens voire de vous les attribuer.

Il est préférable de prendre contact avec un Huissier de justice qui pourra constater la situation et déposer une requête auprès du juge afin que celui-ci statue sur le sort des biens (si les biens ont de la valeur une vente aux enchères peut être ordonnée et à l’inverse leur destruction peut être ordonnée).

N’oubliez pas que si vous affranchir du droit peut vous apparaître plus rapide et moins coûteux, cela vous mettra dans l’illégalité sur le terrain civil mais également pénal.

 

Marien MALET est Huissier de justice 36 (Indre) qualifié commissaire de justice (késako ?)

 

 

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