La procédure de reprise des locaux abandonnés

La propriété est un droit absolu. Ce droit se démembre en trois sous catégories de droits : le droit d’user de la chose, d’en disposer et d’en percevoir les fruits ; il s’agit de l’usus, de l’abusus et du fructus. Lorsqu’un propriétaire donne à bail un immeuble, il se sépare de son droit d’usus, mais conserve l’abusus et le fructus. Lorsque le bail est conclu à titre onéreux et que les loyers ne sont pas honorés, c’est le fructus du droit de propriété qui s’en trouve altéré. Aussi, il est dans l’intérêt du propriétaire de retrouver le plus rapidement possible l’entièreté de son droit de propriété. Il s’agira alors de retrouver l’usage de son bien. La législation contraignante entourant les baux à usage d’habitation principale ralentit cette phase de « réappropriation ». Phase qui est d’autant plus mal vécue par le propriétaire qu’il sait que son logement est abandonné.  L’objet de la procédure de reprise des locaux abandonnés vise à accélérer cette réappropriation. 

Cette procédure créée par loi du 22 décembre 2010 est régie par des dispositions introduites au sein de la loi du 6 juillet 1989 et du Code des Procédures civiles d’exécution. Elle consacre un ensemble d’étapes permettant de reprendre des locaux abandonnés. La reprise dont il s’agit vise à rendre au propriétaire du bien la pleine jouissance de son local, à retrouver la pleine propriété de son bien. Cette procédure ne peut par voie de conséquence n’avoir intrinsèquement qu’un seul bénéficiaire : le propriétaire du local repris.

Cette procédure ne permet pas la reprise de n’importe quel local. D’abord, ce local doit s’inscrire dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 définie par son article 2. Il ne pourra donc s’agir que de reprendre un local à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Seront donc exclus tous les locaux loués pour un usage commercial, rural, ou artisanal.

Ensuite, pour être repris le local devra avoir été abandonné. En fait, il convient de démontrer que la personne qui en avait la jouissance ne l’exerce plus de manière volontaire ; le locataire est parti, il a quitté définitivement son logement d’habitation. Cet abandon se distingue de celui visé par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 qui vise plus l’abandon par le locataire d’une personne (le conjoint, le partenaire, le descendant…) que celui d’un local. Dans la procédure de reprise des locaux abandonnés, c’est le droit de propriété du propriétaire qui est protégé non celui de la personne avec laquelle le locataire vivait. En outre, il convient de préciser que l’abandon ne doit pas résulter du seul comportement du locataire désigné par le bail si le local est occupé par plusieurs personnes. L’abandon doit être total, c’est-à-dire que plus aucune personne ne doit y vivre. Autrement dit, si le locataire est parti, mais qu’un occupant du chef du locataire (ou non) est toujours dans le local la procédure sera inapplicable. En outre, l’abandon doit être définitif rendant la procédure inapplicable s’il n’est que temporaire (exemple : hospitalisation).

Cette procédure a pour objectif d’accélérer la reprise du local par son propriétaire lorsque celui-ci est abandonné. Cette procédure répond aux carences de l’ancien système qui obligeait le propriétaire à utiliser la lourde, longue et coûteuse procédure d’expulsion. Tous les délais attachés à cette procédure s’imposaient alors même qu’il apparaissait très vraisemblablement que le locataire était parti à la cloche de bois, retardant alors inutilement la date à partir de laquelle le propriétaire allait pouvoir reprendre son logement pour éventuellement le relouer. Si des dispositions sur la reprise du logement existaient bien dans la législation antérieure, elles n’envisageaient que l’abandon postérieur au commandement de quitter les lieux soit à la fin de la procédure d’expulsion. Alors la pratique, faisant face à des textes imprécis, avait recours à la procédure de saisie-vente pour pénétrer dans le logement et en constater très informellement son état d’abandon. Cette technique ne pouvant s’utiliser que dans le cadre d’impayés de loyers qui, accompagnent l’abandon du logement.

Avec cette procédure de reprise des locaux abandonnés, le législateur a fixé un cadre à cette procédure de reprise. Le législateur devait faire face à plusieurs impératifs et a en conséquence attaché à cette procédure une succession d’étapes, rythmées par des délais constituant de véritables « garde-fous ».

Il s’agissait en effet de permettre au propriétaire de reprendre rapidement son bien, tout en protégeant le locataire  qui pourrait être la victime des soupçons d’abandon de son propriétaire. Il convenait donc de protéger le droit de propriété du bailleur et de ne pas sacrifier les droits du preneur en violant par exemple le local qui lui sert, contrairement à ce que le propriétaire a pu penser, de domicile.

Fort de ces impératifs, le législateur en confiant à l’Huissier de Justice le soin de mettre en œuvre la procédure, et en en plaçant certaines dispositions dans le Code des Procédures civiles d’exécution, a fait de cette procédure une véritable procédure civile d’exécution. Le juge n’a pour autant pas été mis à l’écart et emporte un véritable rôle de régulateur qui est le point central de la procédure. De sorte que son intervention marque deux phases dans la procédure ; la première phase allant du soupçon de l’abandon à sa reconnaissance (I), la seconde allant de la reconnaissance de l’abandon du logement à sa reprise (II).

 

I. Du soupçon de l’abandon à sa reconnaissance

Dans la majorité des cas, ce sera le propriétaire du local qui viendra  faire part à l’Huissier de Justice de ses soupçons d’abandon, soupçons qu’il va falloir lever par l’interrogation du locataire puis le cas échéant par la constatation de l’état d’abandon (A). Ça n’est qu’après ce constat qu’il sera possible de se tourner vers le juge pour qu’il officialise l’état d’abandon (B).

 

A) De l’interrogation à la constatation

 

1. La mise en demeure

 

La mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement est réalisée par acte d’Huissier de justice. Elle donne au locataire un délai d’un mois pour en justifier.

Si le locataire justifie de son occupation, la procédure de reprise du local pour abandon ne saura prospérer.

À défaut de justification, la procédure pourra se poursuivre.

 

2. Le procès-verbal de constat

 

Si l’occupation n’a pas été justifiée, l’Huissier de justice pourra pénétrer le logement  qu'en présence du maire de la commune, d'un conseiller municipal ou d'un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d'une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier ni de l'huissier de justice chargé de l'exécution.

Pour établir l'état d'abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l'huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir valeur marchande.

 

 

B) De la demande de reconnaissance à la reconnaissance

 

1. La requête

 

S’il ressort du constat de l’Huissier de justice que le logement est abandonné, une requête auprès du Juge des contentieux de la protection sera déposée afin que ce dernier constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux. La condamnation au paiement des impayés de loyers pourra également être sollicitée.

 

2. L’ordonnance

 

Lorsque l'inventaire contenu dans le procès-verbal de l'huissier de justice fait état de biens laissés sur place, le juge déclare abandonnés les biens n'apparaissant pas avoir de valeur marchande, à l'exception des papiers et documents de nature personnelle qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l'huissier de justice.
Si le juge rejette la requête, sa décision est sans recours pour le bailleur sauf, pour celui-ci, à procéder selon les voies de droit commun.

 

II. De la reconnaissance à la reprise du local

 

 

L’ordonnance du juge obtenue, la phase de reprise des lieux va pouvoir être entamée (A). Cette phase de reprise pourrait néanmoins faire l’objet d’incidents (B).

A. La reprise des lieux

L’ordonnance si elle reconnaît l’état d’abandon et ordonne l’expulsion ne suffit pas à elle même pour qu’il soit immédiatement procédé à la reprise du local.

 

1. Le préalable de la signification

 

Une expédition de l'ordonnance revêtue de la formule exécutoire est signifiée, à l'initiative du bailleur, au locataire et aux derniers occupants du chef du locataire connus du bailleur.
La signification contient, à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice :

1° L'indication qu'il peut être fait opposition à l'ordonnance par le destinataire qui entend la contester ;

2° L'indication du délai dans lequel l'opposition doit être formée, le tribunal devant lequel elle doit être portée, et les formes selon lesquelles elle doit être faite ;

3° L'information que le destinataire peut prendre connaissance au greffe des documents produits par le bailleur dans le délai prévu au 2° ;

4° L'avertissement qu'à défaut d'opposition dans le délai indiqué il ne pourra plus exercer aucun recours et que le bailleur pourra reprendre son bien ;

5° Si l'ordonnance statue sur le sort de meubles laissés sur place :

a) L'avertissement qu'à défaut d'opposition dans le délai indiqué il ne pourra plus exercer aucun recours et qu'il pourra être procédé à l'évacuation des biens laissés sur place ;

b) La sommation d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance et le rappel des dispositions de l'article 207 du décret du 31 juillet 1992 susvisé.
Si la signification n'est faite à personne, l'huissier de justice doit porter verbalement à la connaissance du locataire les indications mentionnées aux alinéas précédents. L'accomplissement de cette formalité est mentionné dans l'acte de signification.

L'ordonnance est non avenue si elle n'a pas été signifiée dans les deux mois de sa date.

 

2. Le procès-verbal de reprise

 

Le locataire ou tout occupant de son chef peut former opposition à l'ordonnance.
L'opposition est formée dans un délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance par déclaration remise ou adressée au greffe.

L'exécution de l'ordonnance est suspendue pendant le délai d'opposition ainsi qu'en cas d'opposition formée dans ce délai.

 

Dès lors que l’ordonnance n’a pas fait l’objet d’une opposition valable, l’Huissier de justice pourra procéder à la reprise du logement.

 

B. Les incidents

 

1. Le sort des meubles

 

Si les biens laissés sur place ou déposés en un lieu approprié ont une valeur marchande, il est procédé à leur vente forcée comme en matière de saisie-vente.

Le produit de la vente, après déduction des frais et s'il y a lieu du montant de la créance du bailleur, est consigné auprès de la Caisse des Dépôts et consignations au profit de la personne expulsée qui en est informée par l'officier ministériel chargé de la vente au moyen d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à sa demeure actuelle ou, si celle-ci est inconnue, au lieu de son dernier domicile.

 

2. La réinstallation du locataire dans les lieux

 

Que le locataire réintègre à l’occasion ou après les opérations de reprise les locaux, l’Huissier de justice pourra œuvrer sans qu’il ne soit nécessaire de recourir une nouvelle fois au juge.  

Une réintégration postérieure à la reprise des locaux étant constitutive d’une voie de fait pénalement répréhensible.

 

Voir notre article  : expulsion du locataire

 

Marien MALET Huissier de justice à Châteauroux (36)

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