La servitude de vue

Que cela soit en milieu urbain ultradensifié ou en milieu rural plus aéré, la servitude de vue est souvent la source de nombreux conflits de voisinage.

 

Définitions préalables :

• Une servitude est « une charge établie sur un immeuble pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble appartenant à un autre propriétaire » (Vocabulaire juridique, Cornu, P.U.F), article 637 Code civil
• La servitude de vue : s’applique spécifiquement aux vues existantes entre deux fonds.

 

La vue est intimement liée au déplacement de la lumière. Une fenêtre dont le verre n’est pas flouté et qui donne directement sur le fond voisin peut poser problème. Cette même fenêtre soulèvera moins de difficultés si son verre est occultant et qu’il ne laisse passer qu’une partie de la lumière et non le regard. Là se trouvent les enjeux de la servitude de vue.

Le Code civil régit le sort de différentes situations aux articles 675 à 680.

 

Création d’une fenêtre sur un mur mitoyen

 

L’article 675 dispose que l'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant.

Sans un accord amiable formalisé, la création d’une fenêtre sur un mur mitoyen à l’initiative d’un voisin n’est pas possible.

 

Création d’une fenêtre donnant directement sur la propriété voisine.

La création est possible, mais la fenêtre doit être à fer maillé (empêcher le passage par la fenêtre d’une personne) et à verre dormant (verre fixe qui ne laisse passer que la lumière et non la vue).

La distance entre les barreaux devra faire au minimum 10 centimètres.

Article 676 du Code civil.

 

Précisions

Ces fenêtres devront également être :

• Pièce au rez-de-chaussée : fenêtre à 2m60 du sol
• Pièce à l’étage : fenêtre à 1m90 du plancher

Article 677 du Code civil

 

Distanciation entre les balcons et vues

 

 

On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres (1m90) de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.

On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance (0,60m).

La distance dont il est parlé se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait, et, s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés.

 

Des actes dérogatoires sont possibles 

 

Il est possible de trouver un accord avec son voisin et de le formaliser par écrit (acte sous seing privé).

Néanmoins, il est déconseillé de procéder ainsi. En effet, cette convention n’aura vigueur qu’entre les parties qui l’auront signée. Or si les maisons ou appartements restent en place, les personnes qui s’y trouvent changent et alors les conventions n’ont plus vigueur et le nouveau voisin pourra demander de revenir aux principes érigés par la loi.

Pour cette raison, il est fortement conseillé de formaliser cet accord par un acte notarié qui sera publié au service de la publicité foncière. Cet accord sera alors opposable aux tiers. Le nouveau voisin sera alors réputé en avoir eu connaissance.

Une demande de renseignements sommaires urgent pourra être effectuée auprès du service de la publicité foncière compétent pour identifier les servitudes publiées.

 

La régularisation a posteriori de la servitude par la prescription

 

Si une servitude en apparence illégale n’a pas été contestée pendant 30 ans par le voisin qui était dans la capacité de le faire, alors cette servitude acquiert légalité. Les rôles sont alors inversés et le propriétaire qui avait illégalement créé une vue sur le fonds de son voisin, bénéficie à son tour de la protection des textes énoncés plus haut. De sorte que le voisin ne pourra pas créer une vue sans satisfaire aux exigences précédemment énoncées.

 

L'Huissier de justice :

- Constate les difficultés : le constat est le préalable indispensable à une tentative de conciliation (obligatoire pour les litiges entre voisins)

- Vous conseille pour faire respecter vos droits et sur vos chances de succès

- Peut effectuer une médiation entre voisins

- Pourra vous conseiller un avocat qui pourra vous assister pour initier une procédure devant le tribunal

 

 

 

Marien MALET Huissier de justice à Châteauroux (Huissier 36) se déplace sur les départements de l’Indre, du Cher et de l’Indre-et-Loire pour effectuer des constats de servitude de vues.

 

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