Loyers impayés et expulsion du locataire

Parce que la procédure d’expulsion est encerclée dans de nombreux délais, vous avez le plus grand intérêt à vous rapprocher d’un Huissier de justice très rapidement après le premier mois impayé.

Dans la plupart des cas, le contrat de bail contient une clause résolutoire. Cette clause prévoit la résiliation automatique du bail faute pour le ou les locataires de régler les causes d’un commandement de payer signifié par Huissier de justice. Attention, ce caractère d’automaticité ne veut pas dire qu’il soit possible de se passer du juge.

Voici les principales étapes d’une procédure d’expulsion d’un local d’habitation :

 

N° 1 : Le commandement de payer

Ce commandement de payer vise la clause résolutoire du bail et donne un délai de deux mois au(x) locataire(s) pour régler ses impayés. Ce délai de deux mois est prévu par la loi.

Une copie de ce commandement est transmise aux services de la Préfecture et à la caution s’il en existe une.

Si à l’expiration du délai de deux mois, les impayés ne sont pas entièrement soldés, la procédure se poursuit et la justice est saisie.

 

N°2 : L’assignation en résiliation de bail

 

L’assignation est l’acte qui est remis au(x) locataire(s) indélicat(s) et qui matérialise la demande par le juge de la résiliation du bail, du prononcé de l’expulsion, de la condamnation au paiement des impayés et des indemnités d’occupation.

Dans cette assignation figure une date d’audience à laquelle les parties seront convoquées.

Le délai entre la date à laquelle l’assignation est remise au(x) locataire(s) et la date d’audience ne peut être inférieur à deux mois. De telle sorte, qu’avec ce délai et les impératifs liés au calendrier du Tribunal judiciaire, cette étape peut prendre entre 3 à 4 mois.

L’assignation est transmise aux services de la Préfecture puis au Tribunal.

 

N°3 : L’audience devant le Tribunal judiciaire

 

Lors de l’audience, le propriétaire peut se faire représenter par un avocat ou par des membres de sa famille. Mais l’Huissier de justice n’a pas le pouvoir d’intervenir à cette audience, cela relevant du monopole des avocats.

Lors de cette audience, le juge va écouter les parties puis mettra sa décision en délibéré.

Le délibéré et la rédaction de la décision peuvent encore nécessiter 1 à 2 mois après le jour de l’audience.

Il est également possible que la partie adverse sollicite un renvoi d’audience, ce qui allonge encore une fois le calendrier de la procédure.

 

N°4 : La décision prononçant l’expulsion

 

Si tout va bien, le juge rend une ordonnance de référé qui constate la résiliation du bail, prononce des condamnations au paiement et l’expulsion du ou des locataire(s) ainsi que les éventuels occupants de leur chef.

Cette décision est signifiée par acte d’Huissier de justice au(x) locataire(s) et transmise aux services de la Préfecture.

 

N°5 : Le commandement de quitter les lieux

 

Sauf à ce que le juge ait accordé des délais supplémentaires au(x) locataire(s), l’Huissier de justice signifie, en même temps que la décision, un commandement de quitter les lieux.

La loi offre un délai de deux mois au(x) locataire(s) pour quitter les lieux.

Ce commandement est transmis aux services de la Préfecture.

 

N°6 : La tentative d’expulsion

 

A l’issue du délai de deux mois, l’Huissier de justice se rend au domicile des locataires et s’enquiert de leur état d’esprit et constate si le bien a été libéré ou non.

S’il rencontre le ou les locataire(s) qui s’oppose(nt) à quitter le logement, il dressera un procès-verbal de tentative d’expulsion matérialisant l’impossibilité pour lui de procéder immédiatement à l’expulsion.

 

N°7 : La réquisition du concours de la force publique

 

Si le locataire ne souhaite pas quitter de lui-même le logement, l’Huissier de justice va requérir du Préfet le concours de la force publique (l’aide des gendarmes ou forces de police). Le Préfet dispose d’un délai de deux mois pour octroyer le concours de la force publique. S’il ne le fait pas, la responsabilité de l’état peut être engagée et le propriétaire indemnisé.

 

N°8 : Le procès-verbal d’expulsion

 

Avec le concours de la force publique, l’Huissier de justice procède aux opérations d’expulsion et de reprise des lieux pour le compte du propriétaire.

Sauf quelques exceptions, une expulsion ne peut être réalisée de manière forcée lors de la trêve hivernale du 01 novembre au 31 mars de l'année suivante.

Si des meubles sont présents dans le logement, il en dresse l’inventaire.

• Voir notre article sur le sort des meubles en matière d’expulsion

 

N°9 : Signification au Trésor public du procès-verbal d’expulsion

 

L’article 1686 du Code général des impôts prévoit que « dans le cas de déménagement furtif, les propriétaires et, à leur place, les principaux locataires sont responsables des sommes dues au titre de la taxe d'habitation de leurs locataires s'ils n'ont pas, dans les trois mois, fait donner avis du déménagement au comptable public ».

 

Durant toutes ces étapes et après, l'Huissier de justice peut également réaliser le recouvrement des loyers impayés. Il peut notamment réaliser des saisies conservatoires avant d'avoir obtenue une décision de justice (voir notre article : saisie huissier sans décision). 

 

Marien MALET Huissier de justice CHATEAUROUX (36)

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Le saviez-vous ? 

L'Huissier de justice deviendra prochainement commissaire de justice (voir notre article)