Suspension des loyers commerciaux
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- Par Me Marien MALET le 16.11.2020
La loi du 14 novembre 2020 vient suspendre, le temps de la pandémie de COVID-19, les sanctions applicables aux preneurs en cas de non-paiement des loyers commerciaux.
Quels preneurs à bail commercial sont concernés ?
Les établissements fermés administrativement…
Il s’agit des personnes physiques ou morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° et 3° du I de l’article 1er de la Loi du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence.
I. - A compter du 11 juillet 2020, et jusqu'au 1er avril 2021 inclus, le Premier ministre peut, par décret pris sur le rapport du ministre chargé de la santé, dans l'intérêt de la santé publique et aux seules fins de lutter contre la propagation de l'épidémie de covid-19 :
1° Réglementer ou, dans certaines parties du territoire dans lesquelles est constatée une circulation active du virus, interdire la circulation des personnes et des véhicules, ainsi que l'accès aux moyens de transport collectif et les conditions de leur usage et, pour les seuls transports aériens et maritimes, interdire ou restreindre les déplacements de personnes et la circulation des moyens de transport, sous réserve des déplacements strictement indispensables aux besoins familiaux, professionnels et de santé ;
2° Réglementer l'ouverture au public, y compris les conditions d'accès et de présence, d'une ou de plusieurs catégories d'établissements recevant du public ainsi que des lieux de réunion, à l'exception des locaux à usage d'habitation, en garantissant l'accès des personnes aux biens et services de première nécessité.
Pour rappel, le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire prévoit la fermeture des établissements suivants :
Article 37
I. - Les magasins de vente, relevant de la catégorie M, mentionnée par le règlement pris en application de l'article R. 123-12 du code de la construction et de l'habitation, ne peuvent accueillir du public que pour leurs activités de livraison et de retrait de commandes ou les activités suivantes :
- Entretien, réparation et contrôle technique de véhicules automobiles, de véhicules, engins et matériels agricoles ;
- Commerce d'équipements automobiles ;
- Commerce et réparation de motocycles et cycles ;
- Fourniture nécessaire aux exploitations agricoles ;
- Commerce de détail de produits surgelés ;
- Commerce d'alimentation générale ;
- Supérettes ;
- Supermarchés ;
- Magasins multi-commerces ;
- Hypermarchés ;
- Commerce de détail de fruits et légumes en magasin spécialisé ;
- Commerce de détail de viandes et de produits à base de viande en magasin spécialisé ;
- Commerce de détail de poissons, crustacés et mollusques en magasin spécialisé ;
- Commerce de détail de pain, pâtisserie et confiserie en magasin spécialisé ;
- Commerce de détail de boissons en magasin spécialisé ;
- Autres commerces de détail alimentaires en magasin spécialisé ;
- Commerce de détail de carburants et combustibles en magasin spécialisé, boutiques associées à ces commerces pour la vente de denrées alimentaires à emporter, hors produits alcoolisés, et équipements sanitaires ouverts aux usagers de la route ;
- Commerce de détail d'équipements de l'information et de la communication en magasin spécialisé ;
- Commerce de détail d'ordinateurs, d'unités périphériques et de logiciels en magasin spécialisé ;
- Commerce de détail de matériels de télécommunication en magasin spécialisé ;
- Commerce de détail de matériaux de construction, quincaillerie, peintures et verres en magasin spécialisé ;
- Commerce de détail de textiles en magasin spécialisé ;
- Commerce de détail de journaux et papeterie en magasin spécialisé ;
- Commerce de détail de produits pharmaceutiques en magasin spécialisé ;
- Commerce de détail d'articles médicaux et orthopédiques en magasin spécialisé ;
- Commerces de détail d'optique ;
- Commerces de graines, engrais, animaux de compagnie et aliments pour ces animaux en magasin spécialisé ;
- Commerce de détail alimentaire sur éventaires sous réserve, lorsqu'ils sont installés sur un marché, des dispositions de l'article 38 ;
- Commerce de détail de produits à base de tabac, cigarettes électroniques, matériels et dispositifs de vapotage en magasin spécialisé ;
- Location et location-bail de véhicules automobiles ;
- Location et location-bail d'autres machines, équipements et biens ;
- Location et location-bail de machines et équipements agricoles ;
- Location et location-bail de machines et équipements pour la construction ;
- Réparation d'ordinateurs et de biens personnels et domestiques ;
- Réparation d'ordinateurs et d'équipements de communication ;
- Réparation d'ordinateurs et d'équipements périphériques ;
- Réparation d'équipements de communication ;
- Blanchisserie-teinturerie ;
- Blanchisserie-teinturerie de gros ;
- Blanchisserie-teinturerie de détail ;
- Activités financières et d'assurance ;
- Commerce de gros.
II. - Les centres commerciaux, relevant de la catégorie M, mentionnée par le règlement pris en application de l'article R. 123-12 du code de la construction et de l'habitation, ne peuvent accueillir du public que pour les activités mentionnées au I. Ils ne peuvent accueillir un nombre de personnes supérieur à celui permettant de réserver à chacune une surface de 4 m2. En outre, lorsque les circonstances locales l'exigent, le préfet de département peut limiter le nombre maximum de personnes pouvant être accueillies dans ces établissements.
Article 38
Seuls les commerces alimentaires ou proposant la vente de graines, semences et plants d'espèces fruitières ou légumières sont autorisés dans les marchés ouverts ou couverts.
Les dispositions du III de l'article 3 ne font pas obstacle à ce que les marchés, couverts ou non, reçoivent un nombre de personnes supérieur à celui qui y est fixé, dans le respect des dispositions qui leur sont applicables, dans des conditions de nature à permettre le respect des dispositions de l'article 1er et à prévenir, en leur sein, la constitution de regroupements de plus de six personnes, et sous réserve que le nombre de personnes accueillies n'excède pas celui permettant de réserver à chacune une surface de 4 m2.
Le préfet de département peut, après avis du maire, interdire l'ouverture de ces marchés si les conditions de leur organisation ainsi que les contrôles mis en place ne sont pas de nature à garantir le respect des dispositions de l'alinéa précédent.
Dans les marchés couverts, toute personne de plus de onze ans porte un masque de protection.Article 39
Les établissements à vocation commerciale destinés à des expositions, des foires-expositions ou des salons ayant un caractère temporaire, relevant du type T défini par le règlement pris en application de l'article R. 123-12 du code de la construction et de l'habitation, ne peuvent accueillir du public.
Article 40
I. - Les établissements relevant des catégories mentionnées par le règlement pris en application de l'article R. 123-12 du code de la construction et de l'habitation figurant ci-après ne peuvent accueillir du public :
1° Etablissements de type N : Restaurants et débits de boisson ;
2° Etablissements de type EF : Etablissements flottants pour leur activité de restauration et de débit de boisson ;
3° Etablissements de type OA : Restaurants d'altitude ;
4° Etablissements de type O : Hôtels, pour les espaces dédiés aux activités de restauration et de débit de boisson.
Par dérogation, les établissements mentionnés au présent I peuvent continuer à accueillir du public pour leurs activités de livraison et de vente à emporter, le room service des restaurants et bars d'hôtels et la restauration collective sous contrat.
II. - Pour la restauration collective sous contrat, les gérants des établissements mentionnés au I organisent l'accueil du public dans les conditions suivantes :
1° Les personnes accueillies ont une place assise ;
2° Une même table ne peut regrouper que des personnes venant ensemble ou ayant réservé ensemble, dans la limite de six personnes ;
3° Une distance minimale d'un mètre est garantie entre les chaises occupées par chaque personne, sauf si une paroi fixe ou amovible assure une séparation physique. Cette règle de distance ne s'applique pas aux groupes, dans la limite de six personnes, venant ensemble ou ayant réservé ensemble ;
4° La capacité maximale d'accueil de l'établissement est affichée et visible depuis la voie publique lorsqu'il est accessible depuis celle-ci.
III. - Portent un masque de protection :
1° Le personnel des établissements ;
2° Les personnes accueillies de onze ans ou plus lors de leurs déplacements au sein de l'établissement.
…Le bénéfice de la suspension soumis à des seuils
Les preneurs à bail commercial doivent faire l’objet d’une fermeture administrative mais la suspension des sanctions liées au non-paiement sera soumise à ses seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires ainsi qu’à un seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la fermeture administrative. Ces seuils seront définis par un décret à paraître.
Il reste qu’en pratique il apparaît difficile de comprendre comment un créancier, et son « bras armé » pris en la personne de l’Huissier de justice, pourront avoir connaissance du fait que le preneur qu’ils entendent poursuivre rentre dans ces seuils. Tout au plus, pouvons-nous imaginer une justification à rebours par le débiteur de ce bénéfice qui viendrait alors faire renoncer le créancier à poursuivre la procédure.
L’acte réalisé au mépris de ces dispositions encourait vraisemblablement la nullité.
Quel est l’objet de cette suspension ?
Les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.
Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.
En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à...
Suspension pour quelle durée ?
Les loyers objets de cette suspension sont ceux courant du 17 octobre à la date à laquelle l’activité des preneurs cesse d’être affectée par les mesures de fermeture. Un délai supplémentaire de deux mois s’applique à la fin de cette dernière date.
Selon le décret du 30 décembre, peuvent bénéficier du dispositif protecteur de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative qui :
- emploient moins de 250 salariés ;
- ont réalisé un chiffre d’affaires (CA) inférieur à 50 M€ lors du dernier exercice clos (ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, un chiffre d’affaires mensuel moyen inférieur à 4,17 M€) ;
- et ont subi une perte de CA d’au moins 50 % au titre du mois de novembre 2020 par rapport au mois de novembre 2019 ou, au choix de l’entreprise, par rapport au CA mensuel moyen de 2019.
Les entreprises concernées doivent attester du respect de ces conditions en produisant une déclaration sur l’honneur. Cette déclaration est accompagnée de tout document comptable, fiscal ou social permettant de justifier ce respect, la perte de chiffre d’affaires étant établie sur la base d’une estimation.
Les entreprises de moins de 50 salariés qui bénéficient de l’aide servie au titre du fonds de solidarité peuvent justifier de leur situation en présentant l’accusé-réception du dépôt de leur demande d’éligibilité au fonds de solidarité au titre du mois de novembre 2020, accompagné de tout document comptable ou fiscal permettant de justifier qu’elles ne dépassent pas le niveau de chiffre d’affaires requis (selon les cas, 50 M€ ou 4,17 M€ mensuel moyen).
Il n'appartient pas à l'Huissier de justice de présumer ou non de la réunion des critères d’exigibilité de du dispositif pour décider s’il y lieu de suspendre les mesures. C'est au débiteur d'en justifier.